Derecho de Construcción
Nuestro bufete de abogados representa a los propietarios, tanto a los propietarios de viviendas como a los propietarios de negocios comerciales, que han descubierto deficiencias sustanciales en el trabajo realizado por un contratista general que contrataron. Existen varias cuestiones comunes que suelen surgir en los litigios por defectos de construcción. A continuación se presenta un breve resumen de ciertas cuestiones legales a las que puede enfrentarse un propietario cuando descubre defectos en la construcción.
Estatuto de limitaciones: In most construction defect cases, the defects are not obvious or readily apparent at the time the construction is completed. It may be months or even years before the property owner becomes aware of the defect(s). Regardless, the property owner may be forever barred from seeking redress against the General Contractor unless he or she files a cause of action against the General Contractor within six years from the later of the specific last act or omission of the defendant giving rise to the cause of action or substantial completion of the improvement.
Doctrine of “substantial performance”: This doctrine will play a major role in the damages that a property owner is allowed to recover from the General Contractor. A General Contractor’s breach under the construction contract must be “material.” “Substantial completion” means the work has been completed in accordance with the contract and the property owner can use the property for the purpose for which it was intended. If the General Contractor failed to substantially complete the contract, the property owner is entitled to recover the cost of repairing or replacing the defects. If a contract has been “substantially completed” but there are deficiencies in the construction, the property owner is not entitled to the cost of repair or replacement; rather, the owner is entitled to receive the difference between the value of the building contracted for and the value of the building as built. If the General Contractor is determined to have substantially performed under the construction contract, a property owner may still seek redress against the General Contractor for defects that were
En la mayoría de los casos de defectos de construcción, los defectos no son obvios o fácilmente aparentes en el momento en que se termina la construcción. Pueden pasar meses o incluso años antes de que el propietario se dé cuenta del defecto o defectos. En cualquier caso, el propietario puede quedar excluido para siempre de la posibilidad de reclamar contra el contratista general, a menos que interponga una demanda contra éste en un plazo de seis años a partir de la última acción u omisión específica del demandado que haya dado lugar a la demanda o de la finalización sustancial de la obra.
Doctrina del "rendimiento sustancial": Esta doctrina desempeñará un papel importante en los daños y perjuicios que un propietario puede recuperar del contratista general. El incumplimiento de un contratista general en el contrato de construcción debe ser "sustancial". "Finalización sustancial" significa que la obra se ha completado de acuerdo con el contrato y que el propietario puede utilizar la propiedad para el fin al que estaba destinada. Si el contratista general no completó sustancialmente el contrato, el propietario tiene derecho a recuperar el costo de reparación o sustitución de los defectos. Si un contrato se ha "completado sustancialmente" pero existen deficiencias en la construcción, el propietario no tiene derecho a los costos de reparación o sustitución, sino que tiene derecho a recibir la diferencia entre el valor del edificio contratado y el valor del edificio construido. Si se llega a determinar que el contratista general ha cumplido sustancialmente el contrato de construcción, el propietario de la vivienda aún puede reclamar al contratista general por los defectos que no eran fácilmente visibles para el propietario al finalizar la obra.
Contrato de construcción: Los propietarios deben asegurarse que el contrato de construcción sea claro e inequívoco y describa detalladamente el alcance del trabajo a realizar. El propietario puede considerar la posibilidad de definir el término "finalización sustancial" en el propio contrato.
Cobertura del seguro Los contratistas generales suelen estar asegurados por una póliza de seguro de responsabilidad civil general. Algunos contratistas generales también están asegurados con una póliza de seguro de riesgo del constructor. Este tipo de pólizas de seguro suelen excluir la cobertura de los daños causados como consecuencia del incumplimiento del contrato por parte del contratista general o de su negligencia. A lo largo de los años, nuestros tribunales han tenido que interpretar varias disposiciones de seguros para determinar si se aplica o no la cobertura. Las pólizas de seguro han sido revisadas a lo largo de los años por lo que se ha determinado que este tipo de pólizas de seguro excluyen la mayoría de las reclamaciones típicas presentadas por los propietarios.
Fianza: El propietario puede insistir en que el contratista general obtenga una fianza por un importe superior al costo de la construcción. Una fianza es el mejor mecanismo para proteger al propietario si se descubren defectos después que el contratista general obtenga el permiso de ocupación. Sin embargo, esto puede ser una tarea difícil, ya que muchos contratistas generales de buena reputación pueden no ser capaces de calificar para una fianza.
